Dla kogo nowe przepisy o gruntach mieszkaniowych? Zmiany w obrocie nieruchomościami i procedurach planistycznych

Rząd przygotował projekt ustawy, którego celem jest zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak podkreślono w Ocenie Skutków Regulacji, dokument ma na celu usunięcie barier, które utrudniają lub spowalniają realizację inwestycji mieszkaniowych. W szczególności, projekt ustawy ma zlikwidować problemy związane z długotrwałymi procedurami administracyjnymi oraz ograniczoną liczbą gruntów, które mogłyby zostać przeznaczone pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Zmiany mogą w istotny sposób wpłynąć na rynek nieruchomości w Polsce, zwłaszcza w miastach, gdzie potrzeba nowych mieszkań jest szczególnie duża.

Wśród proponowanych rozwiązań znajduje się m.in. zniesienie ograniczeń dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi w granicach administracyjnych miast, czego celem jest usprawnienie procesu urbanizacji. Projekt przewiduje także szereg zmian w systemie planowania przestrzennego, które mają ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych. W tym kontekście, istotnym elementem jest również propozycja wprowadzenia zawieszenia opłaty planistycznej oraz zmian w zakresie użytkowania wieczystego, które mogą zmniejszyć bariery dla inwestorów.

Zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi

Jedną z najważniejszych zmian w projekcie ustawy jest zniesienie ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych miast. Zgodnie z nowymi regulacjami, wszystkie nieruchomości rolne w miastach będą wyłączone spod reżimu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że gruntami będzie można swobodnie obracać, a ich przeznaczenie na cele mieszkaniowe stanie się prostsze. Dotychczasowe przepisy ograniczały możliwość zbywania takich nieruchomości, co w znacznym stopniu hamowało rozwój miast.

Zmiana ma kluczowe znaczenie dla polityki mieszkaniowej. Autorzy projektu podkreślają, że w miastach znajdują się ogromne obszary gruntów rolnych, których zagospodarowanie mogłoby znacząco wpłynąć na zwiększenie podaży terenów pod budownictwo mieszkaniowe. W szczególności dotyczy to miast wojewódzkich, w których nieruchomości rolne stanowią znaczną część powierzchni. Zatem celem zniesienie tych ograniczeń jest zlikwidowanie jednej z głównych barier w procesie urbanizacji, a także ułatwienie powstawania nowych osiedli mieszkaniowych.

Zmiany w użytkowaniu wieczystym

Kolejną ważną propozycją w projekcie ustawy jest zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Zgodnie z projektowanymi przepisami, wróci możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele budownictwa mieszkaniowego, co było możliwe przed 2019 rokiem. Zmiana ma znaczenie dla gmin i inwestorów, ponieważ umożliwi im uzyskanie stabilnego tytułu prawnego do gruntów bez konieczności nabywania ich na własność. Dzięki temu inwestorzy będą mogli realizować inwestycje mieszkaniowe bez ponoszenia dużych kosztów związanych z nabyciem własności gruntu.

Projektodawcy wskazują, że powrót do tego rozwiązania zapewni gminom i Skarbowi Państwa większą kontrolę nad realizacją celów mieszkaniowych na gruntach publicznych. Ustanowienie użytkowania wieczystego pozwoli także na realizację inwestycji przez podmioty publiczne lub spółki, które będą mogły tworzyć zasoby mieszkaniowe z zachowaniem publicznego nadzoru. W ten sposób gminy uzyskają narzędzia umożliwiające realizację polityki mieszkaniowej, jednocześnie zachowując kontrolę nad terenami przeznaczonymi pod budownictwo.

Usprawnienie procedury sporządzania ZPI

Projekt ustawy przewiduje także zmiany w zakresie sporządzania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych, które mają usprawnić cały proces planowania przestrzennego. W szczególności, nowe przepisy umożliwią radzie gminy ustalenie wytycznych dotyczących umów urbanistycznych, które będą zawierane w związku z sporządzaniem ZPI. Celem zmiany jest usprawnienie współpracy między gminą a inwestorami oraz klarowne określenie zakresu zobowiązań stron w ramach takich umów.

Ponadto, projekt zakłada zmiany w definicji inwestycji uzupełniającej, która ma umożliwić realizację przez inwestora na rzecz gminy inwestycji służących zaspokajaniu zadań publicznych, nawet jeśli nie będą one bezpośrednio związane z główną inwestycją mieszkaniową. W projekcie znalazły się również przepisy mające na celu uproszczenie procedury związanej z ZPI, co ma skrócić czas oczekiwania na realizację planów inwestycyjnych. Dzięki zmianom proces planowania przestrzennego ma stać się bardziej elastyczny i efektywny.

Zawieszenie opłaty planistycznej

W ramach proponowanej ustawy przewiduje się także moratorium na pobieranie opłat planistycznych za transakcje dotyczące nieruchomości, które zostaną zawarte w okresie dwóch lat od wejścia w życie ustawy. Dzięki wprowadzeniu takiego rozwiązania, zwiększy się dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe oraz ocena wpływu zmiany na budżety gmin. Projektodawcy zwracają uwagę, że dotychczasowy system pobierania opłat planistycznych nie spełniał swojej roli, ponieważ nie kompensował kosztów ponoszonych przez gminy w związku z uchwaleniem i realizacją planów miejscowych.

Moratorium ma być rozwiązaniem krótkoterminowym, które zwiększy podaż gruntów. Jednocześnie projektodawcy podkreślają, że w przyszłości konieczne może być wprowadzenie nowych rozwiązań mających na celu optymalizację systemu finansowania działań planistycznych. Zawieszenie opłaty planistycznej ma również na celu poprawienie płynności na rynku nieruchomości, co w konsekwencji powinno ułatwić realizację nowych inwestycji mieszkaniowych.

Odblokowanie gruntów należących do spółek Skarbu Państwa i KOWR

W projekcie ustawy znalazła się także propozycja przekazania do publicznego zasobu nieruchomości należących do spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, które nie są wykorzystywane w ramach realizacji zadań tych instytucji. Grunty mają zostać przeznaczone na cele mieszkaniowe, szczególnie w obszarach zurbanizowanych, gdzie istnieje duże zapotrzebowanie na nowe inwestycje mieszkaniowe. Przewiduje się, że gminy będą mogły ubiegać się o nieodpłatne przekazanie tych nieruchomości w celu realizacji projektów budowlanych, które zaspokoiłyby potrzeby mieszkaniowe lokalnych społeczności.

Nowe przepisy mają umożliwić lepsze wykorzystanie gruntów znajdujących się w zasobach publicznych, które dotąd były nieaktywne pod względem inwestycyjnym. Dzięki zmianom, władze lokalne będą miały większą swobodę w realizowaniu projektów mieszkaniowych, co poprawiłoby dostępność mieszkań w regionach, gdzie ich niedobór jest najbardziej odczuwalny.

Zmiany w inwestycjach drogowych

Projekt ustawy wprowadza także zmiany w zakresie realizacji inwestycji drogowych. Nowe przepisy mają umożliwić inwestorom inwestycji niedrogowych przekazanie środków finansowych na budowę lub przebudowę dróg, zamiast realizacji tych inwestycji we własnym zakresie. Dzięki temu możliwe będzie finansowanie inwestycji drogowych przez inwestorów bez konieczności fizycznego realizowania robót budowlanych. Takie rozwiązanie ma na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego i umożliwienie szybszego rozwoju infrastruktury drogowej w miastach.

Zaproponowane zmiany w zakresie inwestycji drogowych mają również na celu poprawę efektywności działań związanych z budową dróg w miastach. Rozszerzenie katalogu działań, za które inwestorzy będą musieli przekazać środki na rzecz zarządcy drogi, ma umożliwić lepsze planowanie i koordynowanie inwestycji infrastrukturalnych, a także poprawić jakość komunikacji w miastach.

Zdjęcie poglądowe. Źródło: Pixabay/PublicDomainPictures